IMU sulle case signorili A/1: spiragli per il declassamento e il ruolo dei tecnici specializzati

Le abitazioni in categoria catastale A/1, tassate con IMU elevata anche come prima casa, rappresentano un onere significativo per circa 32mila proprietari italiani. Un recente approfondimento de Il Sole 24 Ore evidenzia dati, contenziosi e una sentenza piemontese favorevole al declassamento. In questo contesto, le parole del consigliere CNGeGL Ernesto Alessandro Baragetti offrono indicazioni tecniche precise per valutare revisioni catastali motivate

L'analisi dei giornalisti Dario Aquaro e Cristiano Dell'Oste pubblicata su Il Sole 24 Ore delinea un quadro fiscale gravoso per le "case signorili" in categoria A/1: solo lo 0,1% del parco residenziale italiano (circa 32mila unità), ma con un IMU media di 2.890 euro annui sulle prime case (aliquota 6 per mille con detrazione 200 euro) e 5.459 euro sulle seconde (10,6 per mille). In dieci anni, il numero di A/1 è calato dell'11,4% per le riqualificazioni catastali, spesso sfociate in liti con il Fisco. Province come Milano (3.757 unità), Firenze (3.643) e Genova (3.391) dominano la mappa, con rendite medie elevate (Roma prima con 5.757 euro, pari a circa 5.600 euro di IMU su prima casa).

La sentenza piemontese come turning point. Una pronuncia della Corte di giustizia tributaria del Piemonte (n. 627/2/2025) ha autorizzato il passaggio da A/1 ad A/2 per un appartamento anni '50 a Torino, privo di pregio attuale (no giardino, box, portineria, classe energetica scarsa, ascensore non a norma). Questo apre spiragli per immobili che hanno perso le caratteristiche originarie di pregio, in un catasto criticato per inerzia rispetto all'evoluzione urbana e immobiliare, come nota Rocco Curto, ex ordinario di Estimo al Politecnico di Torino.

Le indicazioni operative del consigliere CNGeGL Ernesto Alessandro Baragetti. In questo scenario, acquista rilievo l'intervento di Ernesto Alessandro Baragetti, consigliere CNGeGL con delega al catasto, che traduce il principio giurisprudenziale in criteri pratici: "I contribuenti interessati devono valutare la situazione con un tecnico di loro fiducia, tenendo conto che non rileva la vetustà dell'immobile, ma le caratteristiche che ne hanno determinato il primo accatastamento. È al mutamento di quelle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, anche in rapporto alle altre unità dell'edificio e al contesto urbano circostante, che si deve guardare per proporre una nuova attribuzione di categoria”.

Il consigliere CNGeGL Ernesto Alessandro Baragetti enfatizza un approccio tecnico mirato: “La procedura Docfa può consentire la proposizione di una variazione di classamento, ma l'Agenzia delle Entrate può confermarla o rivederla confrontando caratteristiche oggettive (costruttive, tipologiche, impiantistiche) con immobili simili nel contesto. Non basta l'età dell’immobile e il suo stato di conservazione, ma serve dimostrare mutazioni sostanziali, evitando contenziosi inutili e favorendo adeguamenti fiscali equi”.

Implicazioni per proprietari e professionisti tecnici. Firenze e Genova esemplificano il problema, con A/1 otto volte la media nazionale e dequalificazioni urbane (es. Sampierdarena a Genova). Molte associazioni di settore spingono per revisioni sistematiche, ma prevalgono ragioni di bilancio comunale. Il contributo del consigliere CNGeGL Ernesto Alessandro Baragetti posiziona i geometri liberi professionisti come alleati chiave: la loro expertise garantisce valutazioni rigorose, allineate alla normativa (Rdl 652/1939), per riposizionare gli oneri IMU dove i classamenti non riflettono più la realtà.

QUI l’approfondimento curato da Il Sole 24 Ore

FOTO Mark Tegethoff per Unsplash